حسام عقبايي در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادي خبرگزاري تسنيم با گوشزد اينكه نيم اول سنه 98 يعني لغايت سرانجام شهريور ركود تورمي بر بازار مسكن حاكم بود ولي طي نصف دوم وارد ركود غيرتورمي بازار مسكن شديم، اظهار كرد: از نصف بهمن سال گذشته بازار مسكن از ركود غيرتورمي ايجادشده وارد ركود تورمي(افزايش قيمت مسكن) شد كه اين وضعيت تا هفته اول اسفندماه ادامه‌دار بود. از هفته اول اسفندماه با جدي شدن بحث شيوع ويروس كرونا حجم داد و ستدها كاهش يافت.
وي با تأكيد بر اينكه كاهش حجم معاملات -بر بنياد شمردن وزارت راه و شهرسازي- را كاملاً تأييد مي‌كنم، افزود: البته ميزان تفريق معاملات مسكن طي اسفندماه سنه ماضي كمينه 24 درصد بوده است، چه‌بسا بيشتر از اين هم كاهش‌يافته است. درباره رشد قيمت نيز بايد تذكر كنم كه از نيم دوم بهمن اين افزايش بها نخست شد و لغايت اوايل اسفند 98 پيوسته داشت.
نايب‌رئيس اتحاديه مشاوران املاك درباره دلايل رشد قيمت مسكن در اسفندماه سال گذشته گفت: بازار مسكن از يك ركود تورمي در نيمه نخست سنه وارد يك ركود غيرتورمي شده بود و انتظار مردم اين بود چه بسا كاهش بيشتري در قيمت مسكن ايجاد شود. ازاين‌رو با توجه به اينكه رويداد يادشده روي نداد وارد بازار مسكن شدند لغايت پيش از سنه جديد كه معمولاً متناسب با تورم قيمت‌ها افزايش مي‌يابد، خريد خويش را سپريدن دهند.
عقبايي بيان كرد: باوجود آن‌كه در فروردين‌ماه بازار مسكن تعطيل بوده و مشاوران املاك حق فعاليت را ندارند،اما در فضاي مجازي هنوز كاهش قيمتي در نرخ‌هاي اعلامي ايجاد نشده است.
وي درباره وضعيت بازار مسكن در آستانه ماه فرخنده رمضان نيز گفت: از آنجاكه يك تورم عمومي در مملكت داريم، اين تورم قاعدتاً در همه بخش‌هاي اقتصادي تأثيرگذار خواهد بود و نمي‌توانيم بگوييم با توجه به رشد بالاي بها مسكن در سال 98، امسال اين اثرگذاري وجود نخواهد داشت. تورم عمومي اثر خويش را روي قيمت پايه زمين، كارگر، مصالح ساختماني،هزينه‌هاي صدور فرمان ساخت و... مي‌گذارد.
وي پيوستگي داد: مسكن با سهم 35 تا 40 درصدي از اقتصاد مملكت از تورم عمومي متأثر خواهد شد. ازاين‌رو بايد ببينيم تورم عمومي اعلام‌شده از سوي دولت و تورم راستين چه ميزاني است.
وي با اشاره به اينكه اميدواريم مركز آمارگرفتن تورم واقعي را اعلام كند كه همين انتظار هم مي‌رود، اضافه كرد: پس الي سقف اعلامي براي تورم، قيمت مسكن در سنه 99 افزايش خواهد يافت. سال ماضي قيمت مسكن بيش از 2 مساوي تورم افزايش يافت، ولي سال جاري پيش‌بيني مي‌شود بها مسكن در نصف نخست امسال از مرز تورم عبور نخواهد كرد.
نايب‌رئيس اتحاديه مشاوران املاك گفت: پيش‌بيني مي‌كنيم گرچه عملاً چند ماه ابتدايي سال جاري بازار مسكن ناچيز رونق خواهد بود، ولي ركود تورمي بر بازار حاكم است.
عقبايي اظهار كرد: درمجموع رشد بها مسكن در شهرهاي كبير طي سال جاري به سقف تورم اعلامي از سوي دولت تقريبا مي‌شود، چون توازن بين عرضه و درخواست كمتر است. اما اين افزايش قيمت براي شهرهاي حقير كمتر بوده و فاصله آن با خط تورم اغلب است.بانك مركزي احصاء مربوط به شمار و بها داد و ستدها مسكن شهر تهران در فروردين‌ماه را منتشر كرد. بر پاي بست، اين گزارش، تعداد داد و ستدها آپارتمان‌هاي مسكوني شهر طهران در فروردين‌ماه سنه ۱۳۹۹، به ۱۲۰۰ يكتا مسكوني محدود شده كه نسبت به ماه قبل و ماه همانند سنه قبل به ترتيب ۸۷.۸ و ۶۳.۷ درصد كاهش را نشانه مي‌دهد.
پيش‌تر ايرناپلاس گزارشي ميداني از بنگاه‌هاي داد و ستدها املاك در طهران منتشر كرد كه نشانه مي‌داد معاملات خريد و فروش به دليل شيوع كرونا و لزوم تعطيلي بنگاه‌ها به ميزان زيادي تحت تأثير پيمان گرفته است. لذا گزارش آماده از اين رو قابل پيش‌بيني بود، اما اگر متغير بها را وارد معادله كنيم، اين گزارش واقعيات ديگري را به نمايش مي‌گذارد.
كاهش معاملات به اتفاق با افزايش قيمت
در ماه مورد رسيدگي با اينكه تقريبا ۶۴ درصد كاهش در داد و ستدها وجود داشته، با اين حال، با افزايش قيمت مواجهيم. مطابق گزارش بانك مركزي در فروردين، متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي يكتا مسكوني معامله شده در شهر تهران، ۱۵.۳ ميليون تومان بوده كه نسبت به ماه همانند سال قبل ۳۵.۷ درصد افزايش نشان مي‌دهد.
همان‌طور كه مي‌دانيم در دانش اقتصاد، قيمت و قيمت‌يابي عنصري مركزي است كه از بنيادي‌ترين قوانين دانش اقتصاد مربوط به تحركات و نيروهاي بازاري يا همان عرضه و تقاضا تأثير مي‌پذيرد. معمولاً بازارهايي ما فوق قوانين و سازوكارهاي طبيعي اقتصاد جنبش مي‌كنند كه انحصاري يا مصنوعي باشند. در بازار انحصاري به‌جاي اينكه عرضه متأثر از قيمت‌ها و به‌تبع درخواست باشد، وارونه فرد انحصارگر است كه با تصميمات خويش بازارسازي مي‌كند. درباره بازار مسكن تهران هم زماني كه زمستان گذشته قيمت‌ها از حد اشباع هم فراتر رفته بود و پايين سايه ركود قرار داشت، آمارهايي از رشد خريد و فروش و افزايش قيمت‌ها شنيده مي‌شد؛ اتفاقي كه بعضي از تحليل‌گران دليل آن را ايجاد معاملات صوري عنوان مي‌كردند.
اما احتمالاً در اين زمينه نبايد زود قضاوت كرد. بازار ملك طهران هرچند امكان دارد گروه‌هاي بازيگر قدرتمندي داشته باشد، ولي نمي‌توان آن را انحصاري به حساب آورد. در فروردين هم با رشد داد و ستدها مواجه نيستيم كه آن را صوري فرض كنيم، بعد دليل رشد قيمت آن چيست؟ براي پذيرش به اين سؤال، بهترين فرض تفريق عرضه است. همان‌طور كه در گزارش قبلي ايرناپلاس آمده، عرضه به دليل مرض كرونا از دو جهت متأثر شد: آغاز تعطيلي بنگاه‌هاي املاك و دوم نگراني فروشندگان از بيماري و تعويق معاملات. البته اين عامل براي خريداران هم هستي داشته و از همين رو، مي‌توان به تفريق همزمان عرضه و تقاضا اشاره كرد. با اين حال، به نظر ميرسد اين تقاضاها از نوع مصرفي بوده كه بي گمان بالاي اضطرار آن همانند بازار اجاره بر بها كم‌تأثير نيست.
گرايش‌هاي مصرفي
شايد بتوان گفت در بازار ملك تهران، رغبت غالب تقاضاهاي مصرفي به سمت واحدهايي با متراژ كوچك و ميانه مقياس است، ولي تقاضاهاي سرمايه‌اي همه گونه متراژي را در برمي‌گيرد. در سمت عرضه هم واحدهاي خالي بيشتر در متراژهاي بزرگ هستي دارد. اين گزاره‌ها مي‌گويد اگر داد و ستدها بيشتر روي بخش‌هاي كوچك‌مقياس و ارزان‌تر قرار داشته باشد، حكايت از وزن سنگين‌تر تقاضاهاي مصرفي در همه معاملات دارد.
توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده بر حسب سطح زيربناي هر واحد مسكوني پرتو مي‌دهد بيشترين سهم از معاملات انجام شده به واحدهاي مسكوني با زيربناي ۶۰ تا ۷۰ متر چهارگوش با بهره ۱۲.۶ درصد اختصاص داشته است. واحدهاي حائز زيربناي ۵۰ الي ۶۰ و ۷۰ الي ۸۰ متر چهارگوش به ترتيب با سهم‌هاي ۱۲.۵ و ۱۱.۸ درصدي در رتبه‌هاي بعدي قرار دارند. رويهمرفته در اين ماه، واحدهاي مسكوني با سطح زيربناي كمتر از ۹۰ متر مربع، ۵۷.۹ درصد از داد و ستدها سپريدن شده را به خود اختصاص دادند.
همچنين بر پايه اطلاعات بانك مركزي در فروردين‌ماه امسال واحدهاي مسكوني در گستره قيمتي ۹ الي ۱۰.۵ ميليون تومان به ازاي هر متر چهارگوش بنا با بهره ۹.۷ درصد بيشترين سهم از تعداد داد و ستدها شهر تهران را به خويش وابستگي داده‌اند و حوزه قيمتي ۷.۵ الي ۹ ميليون تومان با سهم ۸.۳ درصد در رتبه بعدي قرار گرفته است. در اين ماه، توزيع حجم معاملات به‌گونه‌اي بوده كه ۵۳.۸ درصد واحدهاي مسكوني با قيمتي كمتر از متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسكوني شهر طهران (۱۵.۳ ميليون تومان) معامله شده‌اند. همچنين توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده بر حسب ارزش هر يكتا هم حاكي متعلق به است كه در وسط دامنه‌هاي قيمتي باره بررسي، واحدهاي مسكوني با ارزش ۴۵۰ تا ۶۰۰ ميليون تومان با اختصاص بهره ۱۰.۳ درصد، بيشترين بهره از معاملات اتمام شده را به خويش برگزيدن داده‌اند. واحدهاي داراي ارزش ۶۰۰ لغايت ۷۵۰ و ۳۰۰ الي ۴۰۰ ميليون تومان نيز به ترتيب با گزين كردن سهم‌هاي ۹.۴ و ۹.۲ درصد در رتبه‌هاي بعدي پيمان گرفته‌اند. رويهمرفته در اين ماه، نزديك ۵۱.۶ درصد از معاملات به واحدهاي مسكوني با ارزش كمتر از يك ميليارد و ۲۰۰ ميليون تومان گزين كردن داشته است.
رشد ۳۱ درصدي شاخص اجاره
در نهايت اين آمارها حاكي از آن است كه از ميان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، ناحيه ۵ با سهم ۱۵.۵ درصدي از همه معاملات، بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه‌نامه را به خويش وابستگي داده است. همچنين مناطق ۲ و ۴ به ترتيب با سهم‌هاي ۸.۵ و ۸.۲ درصد در رتبه‌هاي بعدي پيمان گرفته‌اند.
عرضه‌كنندگان مسكن با اينكه با ركود دوران كرونا مواجه بوده‌اند، ولي همزمان از فضاي اضطراري آن براي رشد بها كاربرد كرده‌اند؛ موضوعي كه دائم در داد و ستدها كرايه اي نگريستن مي‌شود. جالب است بدانيم كه بر پايه احصاء بانك مركزي در همين ماه فروردين شاخص اجاره مسكن كرايه اي نسبت به ماه ماضي و ماه مانند سال پيش به ترتيب ۲۸.۷ و ۳۱ درصد رشد كرده‌اند.
شنبه ۲۴ خرداد ۹۹ | ۱۰:۱۷ ۶۱ بازديد
تا كنون نظري ثبت نشده است
مناطق پردرخواست كرج